Preguntas de carácter general relacionadas con la licencia de obras.

Una obra menor es pintar, cambiar carpinterías, hacer o modificar instalaciones, reparaciones, decoraciones, y poca cosa más; casi todo lo demás se suele considerar obra mayor. En algunos municipios incluso el poner falsos techos o suelo pueden llegar a considerarlo una obra mayor (dependiendo de la sobrecarga que implique).

Así como la solicitud de Licencia Ambiental, una declaración responsable ambiental o una comunicación de actividad inocua, es necesario realizarla si se desea obtener la licencia de apertura, de funcionamiento o poder iniciar el ejercicio de la actividad, la solicitud de Licencia de Obras no es imprescindible para conseguir la Licencia final de Apertura. Su objeto o fin es conseguir la licencia de obras, y hacer éstas con total seguridad, sabiendo que el ayuntamiento ha visto el expediente y que está de acuerdo con las actuaciones que se plantean realizar, y garantizarse que ante una denuncia de un vecino por molestias o una inspección de un policía municipal, se pueden enseñar los documentos acreditativos de que se están realizando dichas obras con total legalidad, evitando de esta forma cualquier multa o la paralización de las obras (si ya se ha conseguido la licencia).

Si en cualquier caso, el titular finalmente asume el riesgo de no tramitar una licencia de obras (situación que no aconsejamos), se pueden dar los siguientes supuestos:

• Que no se llegue a pasar nadie por el local (policía o técnicos del ayuntamiento) a inspeccionar dichas obras. Realmente, como no se ha tramitado ningún documento diciendo que se van a realizar unas obras, nadie tiene porque saber que se están realizando éstas, y por tanto, cuando se tramita la solicitud de Licencia de Apertura, el Ayuntamiento asume que no ha sido necesario realizar obras en el local, que éste se encontraba ya en el estado en el que aparece en el proyecto de solicitud de licencia de apertura (estado que corresponde con el reformado, esto es, en los planos del proyecto de Licencia o Comunicación Ambiental, reflejaríamos como ha quedado el local después de las obras).
• Que aunque no se llegue a pasar nadie por el local (policía o técnicos del ayuntamiento), el Ayuntamiento, cuando se tramita (o posteriormente a su tramitación) la Licencia de Apertura (Proyecto de Licencia Ambiental, Declaración Responsable Ambiental o Comunicación de Actividad Inocua) considere que en el local ha sido necesario realizar obras (lo sospechen) y finalmente terminen pidiendo que el titular tramite una solicitud de licencia de obras (con proyecto o los documentos que soliciten). Esto aunque no es muy habitual sí que se suele dar en determinados municipios (Catarroja, La Pobla de Vallbona, etc.). En ocasiones, el técnico que lleva el expediente, cuando ve los planos del proyecto, puede llegar a recordar que en una licencia tramitada en ese mismo local por otro titular anterior, ha habido algún cambio en la configuración del mismo (se ha eliminado o añadido un tabique, aparece de repente un despacho o aseo que antes no estaba, etc.). En estos casos se tramita la licencia de obras a posteriori (siendo en este caso otro trabajo que no tiene nada que ver con la Licencia Ambiental, Declaración Responsable Ambiental o Comunicación de Actividad Inocua, y que por tanto se ofertaría el importe del mismo en su momento), no siendo habitual que se le imponga al titular una multa o sanción (aunque tampoco lo podemos garantizar).
• Que se presente en el local un Técnico del Ayuntamiento o un Policía Municipal (una inspección), habitualmente por la denuncia de un vecino. La mayoría de las denuncias están ocasionadas por las molestias por ruido que genera la obra. En estos casos se suele paralizar la obra, poner una multa o sanción y exigir la inmediata tramitación de la correspondiente licencia de obras.

Depende mucho del tipo de obras a realizar, que van a acondicionar si éstas pueden tramitarse mediante una declaración responsable. Además del tipo de obra, también le puede afectar que el edificio donde se realice ésta esté protegido, o le afecte algun Bien de Interés Cultural o de Relevancia Local.

Caso 1: Se realizan obras sin solicitar ninguna licencia de obras.

No lo aconsejamos en ningún caso, pero tenemos la realidad es que en ocasiones hay titulares que proceden de esta forma, habitualmente cnado las obras son de escasa entidad (incluso en este caso es preferible solicitar licencia de obras).
Si no va a solicitar Licencia de Obras, el titular comienza éstas cuando lo considera más oportuno, ya que al no haber ninguna solicitud, tampoco hay ningún documento o licencia que le diga cuándo debe empezarlas. En cualquier caso, siempre debe ser conocedor de los riesgos que asume en tal situación.

Caso 2: Se realizan obras mediante una declaración responsable.

Si va a solicitar Licencia de obras, es algo similar a lo comentado en el apartado ¿Cuándo puedo iniciar la actividad?. ¿Cuándo puedo abrir el local?, pero para las obras.

Caso 3: Se realizan obras mediante una licencia de obras (no hay posibilidad de declaración responsable).

Lo correcto es iniciar las obras una vez se ha recibido la licencia de obras.

Como los Ayuntamientos suelen tardar bastante en conceder dichas licencias (varios meses, e incluso más de un año en ocasiones, para las obras mayores), los titulares suelen decidir iniciar las obras inmediatamente después de la tramitación de los proyectos. Aunque esto no es lo correcto, la realidad es que en la mayoría de los casos, el titular de la actividad considera no puede estar pagando un contrato de arrendamiento durante tanto tiempo, con el local cerrado, sin obtener ingresos, esperando a que el ayuntamiento le conceda la licencia para iniciar dichas obras.

Así pues, en tales casos, el titular suele asumir el riesgo y comenzar con las obras, aunque en este caso, a diferencia del anterior (no haber tramitado ninguna solicitud de licencia de obras), en el caso de una inspección siempre se puede presentar los documentos que justifican que se está tramitando la licencia de obras, y que en muchas ocasiones es suficiente para evitar una sanción (e incluso puede darse el caso de que permitan continuarla aún sin tener la licencia de obras definitiva). En cualquier caso lea el apartado ¿Cuáles pueden ser las consecuencias de una inspección?.

Debe actuar de forma similar a como se explica en el apartado anterior del mismo nombre (en la parte de preguntas relacionadas con la Licencia de Apertura). Donde antes aparecía Licencia de Apertura o Licencia Ambiental, ahora el término sería Licencia de Obras.

Si se dispone de la licencia de obras definitiva no hay ningún problema, pero si se han empezado las obras antes, los casos que se pueden dar son muy similares a los ya explicados en el apartado anterior del mismo nombre (en la parte de preguntas relacionadas con la Licencia de Apertura).

Caso 1:

(depende mucho del municipio y del policía que realiza la inspección) Habitualmente, mostrando los documentos de solicitud de licencia de obras (impresos tramitados en el ayuntamiento, pago de tasas, proyecto, etc.) puede llegar a ser suficiente, y el municipal o la autoridad que realiza la inspección entiende que están en proceso de legalización
de las mismas, apercibiéndoles de que no deberían haber empezado las obras sin disponer de la correspondiente licencia y que deberían conseguir la licencia definitiva lo más rápidamente posible, marchándose sin poner ninguna sanción.

Caso 2:

Hay casos en los que independientemente de la explicación y documentación mostrada, el policía termina poniendo una sanción (multa). Habitualmente, si ponen una multa, el policía puede llegar a pasarse posteriormente y poner alguna multa más. Tenemos clientes que cuando el Ayuntamiento les ha concedido la Licencia de Obras, aportan dicha solicitud
(así como la solicitud de licencia, donde se puede apreciar que toda la documentación se tramitó previamente a la sanción), con el fin de recurrir dichas multas.

Caso 3:

Cuando la inspección está originada por denuncias, el ayuntamiento suele ser más inflexible. Los Ayuntamientos no suelen ser tan permisivos con el tema de iniciar las obras antes de tener la correspondiente licencia. El motivo suele ser que las obras ocasionan molestias a los colindantes y suelen generar denuncias, debiendo actuar el Ayuntamiento en estos casos de alguna forma (pasan el expediente al área jurídica para que proceda como consideren).

Lo ideal es que el titular realice lo más rápidamente las obras y sin ocasionar molestias a los vecinos.

En cualquier caso, aunque el titular pueda llegar a justificar que se ha tramitado la correspondiente licencia y se ha presentado toda la documentación, el ayuntamiento puede entender todos estos argumentos, pero contestar que no se debería haber empezado a ejecutar las obras sin la correspondiente licencia.

En estos casos extremos, el expediente puede pasar al área jurídica del ayuntamiento con el fin de decretar la paralización de las obras, hasta que se disponga de la correspondiente licencia.

Resumen: puede desde no pasar nada (habitualmente cuando se presentan los documentos justificativos de que se ha tramitado la solicitud de Licencia de Obras), hasta el caso totalmente opuesto y extremo que es la posibilidad de paralización de las obras (hasta que se consiga la licencia definitiva) e incluso una multa o sanción.